EL FUTURO DE LA CIUDAD DE MÉXICO Y LAS PLUSVALÍAS URBANAS

A la Asamblea Constituyente de la Ciudad de México

A la opinión pública.

En noviembre de 2016, la Ciudad de México vivió un debate sin precedentes sobre el lugar de
las plusvalías urbanas en su Constitución.
Se trata de un tema prácticamente inédito en nuestra vida pública y a pesar de que la
discusión estuvo dominada por interpretaciones inexactas, e incluso dolosas, la Asamblea
Constituyente ha sido capaz de discutir el tema con seriedad, a través de su Comisión de
Desarrollo Sostenible y Planeación Democrática.

En su sesión del 8 de diciembre, el texto original (párrafos C.7 y C.9, artículo 21) que había
sido fuente de confusión, fue eliminado y reemplazado por uno nuevo. Así, quedó claro que no
hay posibilidad alguna de que el incremento de valor de la vivienda sea gravado. En otras
palabras, la supuesta amenaza que algunos temían, ha sido descartada.

En estas condiciones es posible abordar el tema con rigor y seriedad con miras a la
discusión final de la Constitución. Las asociaciones y personas que firmamos el presente
documento, queremos expresar los siguientes elementos, porque consideramos que nuestra
Ciudad necesita sentar las bases de un nuevo pacto social sobre la propiedad urbana.

1.- Empezamos con lo evidente: la infraestructura física de la Ciudad de México requiere una
importante y urgente mejora y modernización. Aunque la población apenas ha crecido en la
última década, hemos visto cómo se han desarrollado grandes edificaciones de todo tipo y en
toda la Ciudad que ejercen una presión multiplicada sobre los servicios de agua,
alcantarillado, luz eléctrica, etcétera.

2.- El desarrollo –ordenado y bien planificado- debe ser bienvenido, siempre con
responsabilidad sobre el entorno y teniendo en cuenta el lugar que ocupará en nuestra vida
colectiva. Por eso, el despliegue inmobiliario debe estar debidamentre acompañado de una
infraestructura urbana adecuada, moderna, acorde con el propio crecimiento de la Ciudad.

3.- Es así como muy diversas ciudades de Europa, Asia y América han podido emprender
mejoras importantes en su calidad de vida gracias a sistemas de participación en plusvalías,
sin afectar el patrimonio que las familias han depositado en sus viviendas.

4.- La participación en plusvalías ha sido utilizada en México desde hace mucho tiempo, a
través de mecanismos como las contribuciones de mejoras y otros más. La nueva Ley General
de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo urbano, aprobada hace
dos meses por todos los partidos políticos en el Congreso de la Unión, sigue admitiendo ese
mecanismo.

5.- En octubre pasado la comunidad internacional reconoció la importancia de la participación
en plusvalías a través de la Declaración de Quito, en la cumbre Hábitat III; el estado mexicano
fue un actor entusiasta en ese proceso (https://www2.habitat3.org/zerodraft).

6.- Creemos que la Asamblea Constituyente ha encontrado una salida positiva. La nueva
fracción C.8 del artículo 21 -aprobada en la sesión del 8 de diciembre- establece un principio
de igualdad entre propietarios, al prever un “índice básico de aprovechamiento” que fijarán
los programas respectivos para cada zona del área urbana de la Ciudad.

7.- Pero hay zonas de nuestra Ciudad en las que es posible, e incluso necesario, aprovechar el
espacio de manera más intensiva. Para ello, en el nuevo texto se prevé que los propietarios y
constructores que deseen construir más allá del índice básico podrán adquirir “derechos de
edificación adicionales”. Los ingresos que se obtengan por tales derechos se destinarán en su
zona de influencia, con el objeto de compensar las cargas ambientales y urbanas que traen
consigo las grandes edificaciones.

8.- Esos derechos adicionales de edificación no podrán ser ilimitados, sino que deberán
respetar las alturas y densidades máximas establecidas en los programas de ordenamiento
territorial, que deben ser elaborados con una amplia participación.

9.- Este tipo de ingresos públicos, que típicamente, solo pagn los propietarios que obtienen
una plusvalía extraordinaria gracias a las autorizaciones para construir en gran escala, no
constituyen una doble tributación. La Suprema Corte de Justicia ha establecido claramente
que los ingresos públicos que caen bajo el rubro de derechos o aprovechamientos no tienen
carácter tributario (entre muchas otras, ver la tesis número 2009683 de agosto de 2015).

10.- La Constitución general de la República reconoce a la Ciudad de México, como al resto de
las entidades federativas, la facultad para establecer las “…contribuciones sobre la propiedad
inmobiliaria, su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora, así como las que
tengan por base el cambio de valor de los inmuebles…”. La Constitución de la Ciudad, lejos de
imponerle restricciones a dicha facultad, debe sentar las bases para que una parte se utilice en
beneficio de la ciudad.

Por todo eso, exhortamos a la Asamblea Constituyente a sentar las bases para una
distribución equitativa de las cargas y beneficios del desarrollo urbano, sin afectar el
patrimonio familiar ni comprometer los principios constitucionales en materia fiscal. Los
derechos de edificación, benefician a los propietarios, al desarrollo inmobiliario, a la
construcción y sobre todo a la infraestructura y al entorno urbano, porque potencian el valor
de la misma propiedad, dado que se aseguran recursos para dotarla de mejores servicios.
Se trata de uno de los pocos mecanismos para que nuestra Ciudad procure un futuro más
justo, menos desigual, ordenado y sustentable.