¿Cobrará o no la plusvalía la nueva constitución de la CDMX?

Esta medida ha generado críticas e incertidumbre, pero ¿de verdad los capitalinos tendrán que decir adiós a la propiedad privada?

El proyecto de dictamen emitido por la Comisión de Desarrollo Sostenible de la Asamblea Constituyente de la Ciudad de México plantea que la plusvalía que se genere en inmuebles gracias a inversión en infraestructura, sea trasladada al Estado para realizar obras de mejoramiento. Esta medida ha generado críticas e incertidumbre y hasta una petición en Change.org para que esa ley sea eliminada, ante la interpretación que la llamada recuperación de plusvalías es en realidad un nuevo impuesto.

¿De verdad los capitalinos tendrán que decir adiós a la propiedad privada en la CDMX? La respuesta es no, según el portal especializado en temas inmobiliarios Propiedades.com, que consultó a expertos en el tema.

La figura de captura de valor, dicen los especialistas, mencionada en el Artículo 21 del proyecto original de Constitución de la Ciudad de México como recuperación de plusvalías, tiene como objetivo generar nuevos ingresos al gobierno local. Este mecanismo aplica a desarrolladores y constructores, y sólo en casos extraordinarios, se utiliza para que los ciudadanos paguen más.

El nombre correcto de la figura legal es captura de valor, existe en diferentes países y se ha aplicado por muchos años.

“La confusión es usar un término no técnico como recuperación de plusvalía, porque el sector inmobiliario usa mucho el término plusvalía, el término se ha popularizado, eso ha creado mucha alarma, porque la gente coloca su dinero en bienes raíces y espera cierta ganancia. Por eso están alarmados, pero no tiene nada que ver con un mecanismo de captura de valor con la plusvalía”, explicó Salvador Medina, economista especializado en urbanismo.

El proyecto de Constitución no menciona un nuevo impuesto, sino las reglas para los mecanismos de financiamiento de la Ciudad de México, destacó Mónica Tapia, miembro del colectivo #TúConstituyente.

“Un impuesto es generalizado, esto no es un impuesto a la plusvalía, esto es una contribución que haría una zona para una mejora”, dijo la experta.

La ley establecerá las formas de recuperación, pero quitar parte de la plusvalía de un inmueble no es un modo en el que se hará.

Además, los mecanismos de captura de valor sólo se aplican a obras por construirse o en marcha, nunca a proyectos ya terminados.

De acuerdo con datos de Propiedades.com, la plusvalía en colonias aledañas a Paseo de la Reforma fue de 46% en tres años. Si tiene un inmueble en la zona, su ganancia está sana y salva.

― ¿Si yo tengo un departamento, construyen un Metrobús y sube el valor, tendré que pagar por eso?

― Este tipo de mecanismos no aplica para todo tipo de infraestructura. Si cambian la banqueta de tu calle no te van a cobrar, sólo se hace con obras de infraestructura grandes.

Los mecanismos de captura de valor sólo se aplican a desarrolladores y en casos extraordinarios a la gente común, dijo en entrevista con W Radio Andrés Lajous, experto en planeación urbana.

“El gobierno puede contratar deuda, asociarse con un privado o bien, pedir dinero a la gente para financiar una parte”, indicó Tapia.

― ¿Cómo se aplica la captura de valor?

― Existen principalmente tres formas:

a) Contribución de mejoras: los vecinos acuerdan una obra extraordinaria con el gobierno y se les cobra un porcentaje extra en el pago de predial.

Un ejemplo es la mejora a la avenida Masaryk, en el que durante el tiempo de la obra, los dueños de terrenos cercanos a la avenida pagaron 20% más de predial y al final, dejaron de dar el “extra”.

Otra aplicación podría ser la creación de un impuesto especial, pero tendría que ser temporal para que aplique la captura de valor.

b) Asociaciones Público Privadas: el gobierno cobra derechos a privados por construir o desarrollar un proyecto.

c) Obras de mitigación: el gobierno pide a desarrolladores que, a cambio de los derechos para construir una obra, edifiquen otro proyecto en la zona. Por ejemplo, si una empresa obtiene los derechos para edificar un mall, entonces se le pide mejorar las vialidades vecinas.

En cierta medida, es la institucionalización de medidas que ya se tomaban en la práctica, reconoció Tapia.

― ¿En qué países se utiliza la captura de valor?

― En Hong Kong, el metro se financia mediante el método de captura de valor, ya sea utilizando sus terrenos para Asociaciones Público Privadas, o vendiendo derechos de construcción.

En Sao Paulo, Brasil, se han recaudado más de 2,000 millones de dólares con la venta de bonos a empresas de construcción para hacer torres más altas de lo que la ley permitiría. Los ingresos de esta comercialización se usan para construir viviendas, caminos y otro tipo de infraestructura.

“La idea es que las ciudades pueden llevar a cabo acciones a través de la regulación, el planeamiento y la inversión que liberan grandes montos de valor inmobiliario. Y cuando lo hacen, el público, no sólo los dueños de la tierra y los constructores, debería poder disfrutar parte de ese dinero que hasta entonces era inesperado”, explica el portal Citiscope, especializado en avances urbanos.

Estos mecanismos nunca tratan de obtener el 100% del valor del proyecto, sólo se recupera una parte y el resto se le deja al privado, de esta manera hay un ganar-ganar, señaló Salvador Medina.

La captura de valor se utiliza también en países como Reino Unido, Canadá, Estados Unidos, Colombia, Francia, entre otros.

― ¿Se pagarán impuestos dobles?

― No. En la Ciudad de México y en todo el país existen problemas de transparencia y rendición de cuentas con el uso que se da a los impuestos que los ciudadanos pagan. Sin embargo, la ventaja de la captura de valor es que los ingresos que genera están etiquetados para infraestructura, por lo que deberían dirigirse a nuevos proyectos, destacó Tapia, de #TúConstituyente.

Si los vecinos pagan por un proyecto, es porque el gobierno no tiene los recursos, ni siquiera con el pago de predial, para realizarlo.

“Lo que siempre se tiene que hacer en estos casos de captura de valor es consensuar socialmente en la zona en la que se va a aplicar, porque no tiene sentido hacer algo que la gente no desea”, comentó Medina.

No hay un manual para el cobro de la captura de valor. Se tiene que calcular cuánto cuesta una obra, ver si hay una necesidad y preguntar a la gente de los alrededores si están dispuestos a pagar una parte en el caso de un mecanismo comunitario, detalló el especialista.

― ¿Qué ventajas tiene la captura de valor?

― Una potencial redistribución de los recursos, pues en la redacción del nuevo proyecto de constitución de la Ciudad de México se estipula que los recursos podrían aplicarse en beneficio de la población de menores recursos.

Los recursos que se generen a partir de este mecanismo no se usarán para pagar salarios, ni programas sociales, sólo podrán usarse para el desarrollo de infraestructura, resaltó Tapia.